Private Immobilien im Steuerrecht

Die steuerliche Behandlung von Immobilien kann komplex sein. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf einige wichtige Aspekte für private Immobilienbesitzer. Die steuerliche Behandlung im Betriebsvermögen wird nicht behandelt.

Erhöhte Abschreibungen und Sonderabschreibungen

Steuern sind für den Staat nicht nur zur Finanzierung, sondern auch als Lenkungsinstrument eingesetzt. Aufgrund der Knappheit von Wohnraum wurden diverse Anreize in den letzten Gesetzgebungsverfahren geschaffen:

• Erhöhung der Abschreibung für neue Gebäude (Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022) von bisher 2% bzw. 2,5% auf nunmehr 3%.
• Wiedereinführung einer Sonderabschreibung für Gebäude von 5%, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde. Die gleiche Frist gilt für Gebäude, die im Jahr der Herstellung angeschafft wurden. Zusätzlich muss das Gebäude zu Wohnzwecken dienen.
• Einführung einer Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau von bis zu 5% im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren. Diese Sonderabschreibung kann sogar zusätzlich zur linearen oder degressiven Abschreibung geltend gemacht werden. Für die Inanspruchnahme gelten allerdings ergänzende restriktive Vorgaben (Herstellungskosten von höchstens 5.200 EUR je m² Wohnfläche / „Effizienzhaus 40“ mit Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ / entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren).

Beispielrechnung für Abschreibungen

Liegen die Voraussetzungen zur Inanspruchnahme der kumulativen Abschreibung vor, können in den ersten vier Jahren nach Anschaffung bereits erhebliche Abschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Das nachfolgende vereinfachte Beispiel zeigt die Abschreibungen in den ersten vier Jahren bei Anschaffungs-/Herstellungskosten von TEUR 500:

Jahr	Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG in EUR	Zusätzliche AfA für Mietwohnungsneubau § 7b EStG in EUR	AfA Gesamt in EUR
Jahr 1	25.000 EUR	25.000 EUR	50.000 EUR
Jahr 2	23.750 EUR	25.000 EUR	48.750 EUR
Jahr 3	22.563 EUR	25.000 EUR	47.563 EUR
Jahr 4	21.434 EUR	25.000 EUR	46.434 EUR

Im Begünstigungszeitraum des § 7b EStG für Mietwohnungsneubau von vier Jahren können insgesamt sogar rund TEUR 193 als Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. In Bezug auf die Anschaffungs-/Herstellungskosten sind dies rund 38% in den ersten vier Jahren.

Langfristige Strategien

Im Rahmen einer langfristigen Strategie könnte die Immobilie sogar nach Ablauf der Spekulationsdauer von 10 Jahren steuerfrei veräußert werden. Erfolgt die Veräußerung innerhalb der Familie (Vorteil bei der Grunderwerbsteuer!), bleibt das Vermögen in der Familie und ein neuer Abschreibungslauf beginnt. Aufgrund der Wertsteigerung erhöht sich die Abschreibungsbemessungslage dann für einen Erwerber (sogenannter AfA-Step-up).

Gestaltungsvorteile für Immobilieninvestoren

Die Verlustverrechnung eröffnet Gestaltungsspielraum für Immobilieninvestoren. Kommt es z. B. zu einer Abfindung mit Anwendung der sogenannten „Fünftelregelung“, empfiehlt es sich, anstehende Erhaltungsaufwendungen der vermieteten Immobilien in den gleichen Veranlagungszeitraum zu verlagern. Dadurch kann noch mehr von der Wirkungsweise der „Fünftelregelung“ profitiert werden. Arbeitnehmern ohne Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steht ein solcher Gestaltungsspielraum nicht zur Verfügung, sodass die Besteuerung der beispielhaften Abfindung im Beispielsfall höher ausfällt. Umso größer das Immobilienportfolio ausfällt, umso mehr Gestaltungsspielraum besteht.

Ein weiteres Beispiel der Optimierung der Erhaltungsaufwendungen sind Gewinnausschüttungen. Grundsätzlich kommt zwar die Abgeltungsteuer mit einem pauschalen Steuersatz von 25% zur Anwendung. Liegt der persönliche Steuersatz allerdings unter 25%, kommt der niedrigere persönliche Steuersatz zur Anwendung. Besteht die Möglichkeit, Gewinnausschüttungen zu planen, empfiehlt es sich, diese in Jahre zu verlegen, in denen der Steuersatz gar 0% oder zumindest geringer als 25% liegt.

Dieser kurze Artikel zeigt nur beispielhafte Möglichkeiten zur Gestaltung. Doch alles zu kompliziert? Dann melde dich gerne bei mir und wir erörtern gemeinsam dein Gestaltungspotenzial.

Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und es können keine Haftungsansprüche daraus abgeleitet werden. Der Artikel ersetzt keine individuelle Beratung und dient lediglich allgemeinen Informationszwecken.